导语：经过一阵楼市的“后银十”时代来了。据不完全统计，从10月中旬至今，深圳迎来至少10个新盘入市（含老盘加推），尤其是龙岗宝安两区，在经过7、8月份的休整之后，迎来了刚需盘的大波供应。
　　
　　以龙岗为例，10月底11月初，THETOWN乐城、海航城、万科麓城、佳兆业悦峰和远洋新干线顺势推出了总共约2500余套新品。开发商似乎卯足了劲赶在年底之前清货。在这些供应霎时火热的市场中，到底置业者买不买单？
　　
　　主打送面积，性价比成最大热卖点
　　
　　记者实地考察了几个楼盘发现，在这一波新盘中，不论是刚需产品还是高端住宅，开发商都主打高扩展率，也就是俗称的送面积，单个户型赠送20-30平方米并不为奇，还有个别产品能做到180%甚至200%的拓展率。
　　
　　以佳兆业悦峰为例。该楼盘选在上上周四开盘，记者了解到，由于几栋楼围绕着中央园林分布，不同户型的朝向和景观也大不相同，因此，该项目的产品定价差别也比较大。以5栋为例，5栋3个单元仅有2种户型，分别是79和83平方米的三房两厅，因为位于项目外沿，正面对布龙路，79平方米的单位均价约为2.1-2.2万元/平方米，而83平方米的户型对着项目中央园林，单价则是2.5-2.6万元/平方米，而开盘之后加推的6栋B单元的85平方米正位于布龙路与项目旁一条小道的交接处，所以定价与79平方米户型差不多。但是毫无例外，这些户型都享有20多平方米的赠送面积。
　　

　　而上周末推出的新品中，位于项目最内侧的2栋87、89平方米户型由于最远离马路，赠送面积多达30平方米，定价最高，约为2.7万元/平方米的均价。
　　
　　于上上周末开盘的中海九号公馆首期推出198套联排别墅，据开发商介绍，目前也已经全部去化完毕，记者电话咨询是否还有剩余房源时，置业顾问也是一再表示已经全部售完，只能等待项目二期产品。据置业顾问介绍，作为低容积率的别墅产品，中海九号公馆的拓展率达200%，6万元/平方米的均价购买200平方米，实际赠送面积达400平方米。
　　
　　远洋新干线此次推出的公寓由于是复式户型，赠送率达186%，48-50平方米可做三房单位，65平方米则可以拓展为五房单位，且是不限购不限贷的商业产品，颇受投资客欢迎。
　　
　　产品定价是关键
　　
　　不过，高拓展率不一定意味着消费者都会买单，产品价格才更深刻地影响看房客的置业决定。
　　
　　远洋新干线于日前加推，据开发商透露，开盘当天推出600多套新品，当天销售585套，去化率约有9成，然而，现场也出现了不少诚意客户弃购的情况。
　　
　　据港置地产龙岗中心城区区域副总监黄紫雪介绍，远洋新干线通过代理商联动的诚意客户约有1000多批次，此次开盘解筹率并不高，通过港置代理的解筹约为300个客户，虽然不知其他家代理商和项目开盘当天解筹多少，但从港置一家的情况就可推测，该项目解筹率不是太理想。据她了解，大部分客户放弃购买是因为认为此次推出的商务公寓产品定价过高，并且高出预期不少。
　　
　　对于该项目预期售价，记者此前也在项目现场了解过。负责接待的置业顾问告诉记者，该批产品中最小的32平方米一房一厅户型最低总价为59万，提前认筹的客户开盘可享受2万抵4万的优惠，而其他48平方米三房两厅户型、50平方米三房两厅户型、65平方米五房两厅户型由于复式单位实用率高，定价普遍都在1.9万元/平方米，户型条件和布局较好甚至会达到2万元/平方米的价位。
　　
　　记者日前在项目现场了解的情况却是，59万元总价的32平方米单位只是极少数几套，开盘当日早已被抢完，32平方米户型单位平均总价约为70万元，48-50平方米的三房户型总价是103-105万之间，65平方米5房户型差价比较明显，朝北的是130万元左右，数量也较少，而朝南的总价区间在145-150万元。综合算起来，深圳新闻网，该批新品定价为2.1-2.2万元/平方米，与此前置业顾问的1.9-2万元/平方米有2、3千元的差价。
　　
　　此外，位于布吉的万科麓城也面临了同样情况。其开盘当天推出约700套房源，其中，70和89平方米的定价普遍在2.2-2.3万元/平方米，而127平方米户型均价则2.6-2.7万元/平方米，如此定价让不少认筹者退购，由于没有抢到稍小一点的户型，他们多数认为大户型价格过高，而且几乎没有赠送面积，性价比不高。
　　
　　新盘难续后市热度
　　
　　最近入市的新盘是一波接着一波，但市场实际的行情却没有想象中那么火热。
　　
　　据黄紫雪介绍，进入11月以来，项目现场访客量和网上点击量明显减少，比起10月底有个3、4成的降幅。中原地产二级市场董事总经理玉家雄也表示，从9月中旬开始，市场热度就比7、8月份有所降温，来访量与成交量都有下降的趋势。
　　
　　不过，根据深圳中原地产的监测显示，10月28日至11月3日这一周一手住宅成交1231套，环比上升36.32%，成交面积为11.42万平方米。从各区来看，罗湖和盐田成交量环比下降，其他各区均上升，且升幅均超过20%，宝安和龙岗成交总量占比连续三周稳定在93%。中原地产统计显示，上周（11月4日至11月10日）一手住宅成交1611套。
　　
　　玉家雄认为，10月底11月初的这一波成交小高峰数据主要来自10月中后期的开盘项目，虽然10月底、11月初的成交量整体升高，但是从项目现场，市场的实际置业欲望有所降低，置业者的心态转为犹豫。近期新盘定价集体走高是置业者观望的重要原因。对个盘而言，进入第四季度，市场总体供应增多，有效客户均摊分薄了，销售难度会加大。
　　
　　而戴德梁行华南及华西区研究部主管张晓端在接受记者采访时，目前楼市邻近政策调整期，继北京出台“京七条”之后，深圳也将二套房首付调至7成，政策调整风声趋近，预计后期市场受此影响很大，成交可能会有明显下滑。