导语：“金九”平淡掠过深圳楼市，“银十”便接着发威。虽然姗姗来迟，但深圳“银十”后半程可谓看点十足，据不完全统计，“十一”假期后，加上已经开盘（含加推）的项目，深圳预计总有近20个项目入市。在未来的近期供应中，刚需盘占到绝大多数，随着供应和成交行情两热，新盘定价也随之水涨船高。
　　
　　逾1000套刚需房源成绝对主力
　　
　　根据中原地产统计，初步预计于10月中下旬入市的项目约有15个，其中有8个全新项目，7个在售项目将加推新品。记者经过多方采访了解，15个项目中约有7个项目确定将于10月内开盘，其他项目则将根据蓄客情况再决定具体推盘日期。
　　
　　10月楼市里，宝安和龙岗这两个传统刚需主力区依旧迅猛发力，幸福城、深圳海航城、万科麓城等多个预售楼盘都是位于这两大行政区。记者粗略统计发现，截至10月底，将有起码1000套小户型刚需产品面向市场，成为未来近期的主力供应。
　　
　　位于龙华新区的某小户型楼盘定于近期开盘，现场的置业顾问告诉记者，首期开盘预计推出近700套产品，其中，89平方米三房的户型将有500多套，占比为80%以上，其余是155和162平方米的四房户型。
　　
　　同样位于龙华新区的幸福城二期确定将于本周六入市，现场的一个姓林的顾问介绍，此次幸福城将推出89平方米平层3房、89平方米复式4房、125平方米平层4房和149平方米复式5房总共600多套新品。在此批新品中，89平方米的两种户型产品总数为400多套。
　　
　　“幸福城一期产品推售300多套，主要以120平方米的中大户型为主，而二期推出的89平方米平层和复式产品是较为集中的一次刚需户型发售，也是今年年内整个龙华为数不多的刚需之选。”上述置业顾问如此说道。
　　
　　除此之外，喜悦里、海航城等项目都有相当体量的小户型，喜悦里此次将全部推出71-89平方米3-4房产品。
　　
　　由此可见，经历了7、8乃至9月份上旬的稍微清冷，深圳楼市现在将迎来“金九银十”刚需产品供应的集中爆发。
　　
　　根据中原地产统计，9月深圳实际有19个项目入市，总推售面积47.21万平方米，环比上涨30.02%，同比上涨21.68%，批售套数3993套，环比增长25.4%。
　　
　　集中蓄客时间缩短
　　
　　在成批入市的刚需供应潮中，“金九银十”旺季热潮也体现在开发商售前蓄客的火热中。多数10月发售的楼盘在9月底中秋节至“十一”假期就已经开放了样板房或者营销中心，在假期的看楼人潮中，不少楼盘赢得开门红，为后期开盘蓄足了客源。
　　
　　据悉，位于平湖的同创新作已悄悄于上周日13号下午5点开盘。一位置业顾问在回复记者咨询时透露，由于蓄客量比较充足，此次开盘信息只在办理了VIP的诚意客户间释放。此次开盘除了推出100多套72-89平方米的三房户型外，还有少数39平方米的商务公寓供应，主打刚需客户。
　　
　　置业顾问介绍，该楼盘于9月底同时开发营销中心和样板房，到13日开盘当天才不过半个月时间。
　　
　　龙华新区的一个置业顾问告诉记者，地铁红山站附近几个大盘今年连续清盘之后，龙华新区今年的新增供应已经所剩无几，所以置业者对新区内的新盘供应十分关注。新区内目前的两个新品项目卓越皇后道和幸福城都是9月底开放样板房，开盘时间就定于本周末或者下周末，深圳新闻网，这样统计下来，从蓄客到发售不足一个月，蓄客时间明显缩短。
　　
　　龙华一欲售楼盘的置业顾问告诉记者，该项目目前的认筹客户已经达到1400多个，所以极有可能将于本周末发售。
　　
　　深圳中原地产二级市场董事总经理玉家雄表示，一般刚需盘都会蓄积到相当于推售产品数目3倍数的诚意客户才会令开盘销售去化有较大的保证。最近几个月市场上的楼盘，多采取小步快走的销售策略，而且加推次数明显增多，在竞争对手的包围着，开发商担心客户流失，更倾向于快刀斩乱麻式的小批走量，因此每次发售的营销周期反而变短，也就造成了市场普遍蓄客缩短的状况，预售新盘在“金九银十”旺季的推波助澜下，也一鼓作气开盘入市。
　　
　　新盘定价普遍“进取”
　　
　　新盘供应后劲十足的同时，楼市成交也摆脱了“十一”假期成交冷清。据规土委统计数据显示，近日来深圳一手住宅成交回归到了国庆节前的水准，近几日日均成交量达到160套左右，15日和16日的成交套数分别为232套和288套，单日成交量比“十一”七天的总额还要多。因此，世联地产市场研究部郭艳雨认为，在9月底10月初开发商营销频频、许多新盘预计将于10月中下旬发售的市场环境下，10月成交量突破4000套不在话下，到时将迎来深圳楼市下半年成交的小高峰。
　　
　　在市场供应与成交都预期向好的两大支撑下，新盘定价预期随之居高不下。记者走访了几个新盘了解到，这些新晋项目定价都比同片区此前发售楼盘或者同项目此前推售批次产品高。以幸福城二期为例，幸福城二期则预计是2.3万元/平方米的均价，比周边片区楼盘此前定价至少高出约1000元/平方米。
　　
　　对此，龙华一个全新楼盘的置业顾问表示，“我们项目是精装发售，成本就高，定价当然要比此前毛胚发售的其他项目高，另外，龙华刚出让了一块土地，中海中标，楼面价就极高，龙华的价值相当被认可。”
　　
　　不但新盘定价趋高，开盘优惠也“渐行渐远”。在多个售楼现场，记者咨询得知，目前的开盘优惠多是3万现金开盘抵5万、或者2万抵4万，极少有开发商给予诚意客户一个百分点以上的优惠。
　　
　　对此，玉家雄认为，今年各地政策对限价空间有一定的调整，在全国房价普遍上涨而目前暂时又没有调控加码的情况下，近期发售的项目定价只会更加进取。而且，不少片区二手房成交价量也逐步攀升，进一步为新房定价打底。